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10/2013

Im zürcherischen Bülach hat die Baugenossenschaft Gstückt (BGG) im Oktober 2013 die Wohnenplus-Überbauung Soligänter eröffnet. Sie bietet zahlbare Alters- und Familienwohnungen, Wohnraum für eine Pflegewohngruppe für 16 Personen sowie ein Café-Bistro. Genossenschaftspräsident Dr. Peter Fehrlin über die Entstehungsgeschichte und künftige Ziele.

Interview und Foto: Jolanda Lucchini

Peter Fehrlin, Genossenschaftspräsident

Peter Fehrlin, wie kam es zu der Überbauung Soligänter?
Gemäss dem 2008 revidierten Gesundheitsgesetz des Kantons Zürich ist es Aufgabe der Gemeinden, in der Altersbetreuung auch für genügend Pflegeplätze zu sorgen. In der Kommission für Altersfragen, einem beratenden Organ des Stadtrats von Bülach, der Exekutive, stellten wir fest, dass das bestehende Alterskonzept angepasst werden sollte und ein regionales Pflegeplatzkonzept notwendig ist – und zwar in Richtung ganzheitlicher Wohnkonzepte, die die Pflege integrieren. Als Präsident der Baugenossenschaft Gstückt (BGG) machte ich mir zeitgleich Überlegungen, wo und wie ein solches Projekt realisiert werden könnte.

Betrat die BGG damit Neuland?
Nicht ganz. Die 1947 gegründete BGG war zwar ursprünglich auf das Erstellen preisgünstigen Wohnraums für Familien ausgerichtet. Sie hat aber bereits vor 15 Jahren an der Hohfuristrasse in Bülach ein generationenübergreifendes Mischsiedlungshaus mit Familienwohnungen, einigen Alterswohnungen und zwei Grosswohnungen für Behinderte erstellt.

Soligänter basiert auf dem Modell Wohnenplus. Was beinhaltet es?
Nebst Familienwohnungen erstellte die BGG altersgerechte Wohnungen, in welchen die Bewohnerinnen und Bewohner auch dann verbleiben können, wenn eine leichte Pflegebedürftigkeit besteht. Dies dank des barrierefreien Ausbaus sowie des 24-Stunden-Alarmsystems, das mit jenem der in der Siedlung integrierten Pflegewohnung verbunden ist. Letztere wird von der Gemeinde für 25 Jahre gemietet und auch betrieben.

Als Standort bot sich ein Grundstück gleich gegenüber der BGG-Häuser an der Hohfuristrasse an. Ein Zufall?
Ein Glücksfall. Unsere Häuser an der Hohfuristrasse stehen auf Boden, der der Reformierten Kirchgemeinde Bülach gehört. Sie hat ihn uns im Baurecht überlassen. Nun wussten wir, dass sie gleich nebenan noch ein Reservegrundstück besitzt, das von einem Familiengarten-Verein genutzt wurde. Unser Generationen-Ansatz traf sich gut mit dem Ansatz der Kirche, für alle da zu sein. Deshalb wurden wir uns rasch einig. Die Kirchgemeinde trat uns auch dieses Land im Baurecht ab und gewährt uns in den ersten 15 Jahren eine Zinsreduktion um 20 Prozent auf dem Referenz-Zinssatz des Bundes von derzeit 2 Prozent.

Wie gross ist die Ersparnis dank dieser Lösung?
Die gesamten Baukosten inklusive altersgerechtem Ausbau, der nicht jenem einer Altersresidenz entspricht, betragen etwa 16 Millionen Franken. Ohne Baurechtsvertrag hätten wir weitere rund 4 Millionen in den Grundstückkauf investieren müssen; so zahlen wir einen Baurechtszins, anfänglich noch vergünstigt.

War es schwierig, die Finanzierung zu sichern?
Zum meinem Erstaunen zeigte sich unsere Hausbank, die Zürcher Kantonalbank, sofort offen für das Vorhaben. Denn einerseits war sie überzeugt vom Projekt, andererseits konnten wir als Sicherheit bestehende, kaum mehr mit Hypotheken belastete BBG-Liegenschaften belehnen. So konnten wir das Eigenkapital für die Überbauung Soligänter bereitstellen, ohne auf ein staatliches Darlehen oder andere Finanzierungsquellen zurückgreifen zu müssen.

Wie lange dauerte die Realisierungsphase?
So ein Projekt ist immer ein mehrjähriger Prozess. Die Idee entstand 2008. Am Anfang war abzuklären, ob die Stadt Bülach daran interessiert wäre, Räumlichkeiten für eine Pflegewohngruppe mit zwölf Einzelzimmern und zwei Doppelzimmern langfristig zu mieten. Dann ging es darum, mit der Reformierten Kirchengemeinde betreffend des Baulands zu verhandeln, was zwei Abstimmungen an Kirchgemeindeversammlungen erforderte. Bei der ersten, 2009 durchgeführten, ging es um die Auflösung des Vertrags mit dem Familiengarten-Verein. Bei jener im Jahr darauf um die Zustimmung zum Baurechtsvertrag. Beide Vorlagen wurden ohne nennenswerte Opposition angenommen. 2011 musste der Mietvertrag mit der Stadt Bülach für die Pflegewohngruppe vors Bülacher Parlament. Es segnete ihn einstimmig ab. Gleichzeitig lief die Planungsphase der Überbauung. Schliesslich galt es, die Baubewilligung einzuholen, was heute mit der enormen Regeldichte überaus schwierig ist. Deshalb verschoben sich die Fertigstellung des Baus und der Einzug der Mieter schliesslich um ein halbes Jahr auf den 1. Oktober 2013.

Gab es Einsprachen?
Nein, keine einzige. Dies sicher auch deshalb, weil wir die Nachbarschaft rechtzeitig schriftlich über unser Projekt informiert haben. Natürlich fanden einige Leute, es sei schade um die Familiengärten. Viele Nachbarn sowie Mitarbeiter der nahgelegenen Firmen und der Schule zeigten sich erfreut darüber, dass wir in der Überbauung auch ein Bistro planten, das im Quartier eine Lücke füllen und für mehr Belebung sorgen würde.

Wo liegen nun im Betrieb der Siedlung die Kompetenzen und Verantwortlichkeiten?
Wir haben die Verwaltung an die Firma Meier & Partner Immobilien und Verwaltungs AG übertragen. Sie hat primär Kontakt mit den Mietern, erstellt auch die Mietverträge und ist für den Unterhalt der Siedlung verantwortlich. Bei grösseren Reparaturen beantragt die Verwaltung bei der Baugenossenschaft Massnahmen und entsprechende Finanzmittel. Der Hauswart, der die Standarddienstleistungen erledigt, wird ebenfalls von der Verwaltungsfirma angestellt.

Ein guter Hauswart ist idealerweise auch eine Vertrauensperson. Kann eine externe Person diese Funktion übernehmen?
Nein, die derzeitige Lösung ist deshalb auch befristet. Ich erhoffe mir, dass diese Rolle bis spätestens Ende 2014 von jemandem übernommen werden kann, der selber in einer der Familien- oder Alterswohnungen lebt und zur Not auch mal nach Feierabend zum Rechten schauen könnte. Zum Beispiel, wenn irgendwo eine Lampe defekt ist. Ein interner Hauswart dürfte zudem eher ein offenes Ohr für die Sorgen der Mitbewohnerinnen und -bewohner haben, wobei auch dieser den Hauswartungsvertrag mit unserer Verwaltungsfirma haben wird.

Von den 28 Alterswohnungen sind zwei 4,5-Zimmerwohnungen noch nicht vermietet. Sind sie zu teuer?
Nein, mit 2‘450 Franken netto für 116 Quadratmeter liegt der Mietzins untern dem hiesigen Durchschnitt. Wenn Senioren in eine Alterswohnung ziehen, wollen sie sich aber offenbar gleichzeitig auch verkleinern. Ich rate deshalb anderen Institutionen dazu, möglichst viele kleinere Wohnungen zu bauen. Da ist die Nachfrage heute grösser als das Angebot.

Welche Erwartungen verbinden Sie mit dem Bistro Soligänter?
Es soll einerseits ein Treffpunkt mit Drehscheibenfunktion innerhalb der Überbauung werden. Das Zwischenmenschliche soll hier stattfinden. Das Bistro ist jedoch nicht nur für die Alterswohnungen konzipiert, auch wenn zum Beispiel wöchentlich ein Mittagstisch stattfindet. Es steht für das ganze Quartier offen und soll zum Anziehungspunkt für alle Generationen werden. Das trifft ja sonst auf öffentliche Restaurants in Altersheimen nur bedingt zu. Jüngere Menschen haben meist keine grosse Lust, dort einen Kaffee zu trinken oder zu essen.

Wie lässt sich forcieren, dass diese Ziele erreicht werden?
Einerseits durch eine behagliche, offene und einladende Architektur. Intern zusätzlich durch Moderation der Leiterin des Bistros. Sie ist nicht nur für Speis und Trank verantwortlich; zu ihrer Aufgabe gehört es auch, Bedürfnisse der Bewohnerinnen und Bewohner aufzunehmen und entsprechende Angebote zu vermitteln – etwa einen Kinderhütedienst, eine Autofahrt zum Arzt oder die Teilnahme am Altersturnen im Mehrzweckraum. Wir entgelten diese Funktion mit einer Pauschalsumme von 15‘000 Franken jährlich, das entspricht etwa 200 Jahresstunden. Ein externes Einzelcoaching-Angebot haben wir ausgeschlagen, denn diese Person könnte niemals auf so natürliche Art nah an den Mietern sein wie die Bistro-Leiterin.

Wäre eigentlich auch eine reine Alterssiedlung denkbar gewesen? Oder wäre dazu in Bülach mit seinen 18‘000 Einwohnern der Bedarf zu wenig gross?
In Bülach gibt es bereits ein Altersheim, ein Alterszentrum und ein Wohnenplus-Haus. Der Bedarf wäre trotzdem vorhanden. Im Vorstand der BGG waren wir jedoch der Meinung, nur mit Alterswohnungen würde die Überbauung eine Art Ghetto. Die Alterspolitik sollte die ganze Gesellschaft miteinschliessen. Deshalb begrüsse ich es, dass die Stadt Bülach das Ziel verfolgt, dezentral in verschieden Quartieren Wohnenplus-Häuser zu schaffen.

Birgt der Mieter-Mix aus Familien, Senioren und Pflegewohngruppe auch Gefahren?
Das wird sich weisen. Ich gehe von einer idealistischen Vorstellung aus und werde alles daran setzen, dass es ein Erfolgsmodell wird. Und die ersten Kommentare auf unser Konzept, auch seitens der Familien, sind schon mal sehr positiv. Das stimmt mich zuversichtlich.


Interview und Foto: Jolanda Lucchini